住まいのネット　住宅基礎知識

見積書・設計図書

情報提供：新建ハウジング

見積書・設計図書の見方　・・・・・・・・・・

　業者を選ぶ大きな分かれ道となる見積書。
これを見て契約先を決めるのですが、素人目には見積書のどこを重点的に見たらいいのか、図面のどこに注意をしたらいいのか、判断がつきかねるところです。
　見積書を見るに当たって一番分かりにくく大きな問題は、見積書に含まれる工事の内容と範囲が業者によってマチマチだということです。
本体の工事費の範囲はどこまでか、どこからが別途工事になるのか、設備機器や証明、インテリアは含まれるのか……などで、見積もり金額は大きく異なってくるのです。

◆見積もり依頼の前に基礎知識を学ぶ◆

■坪単価のトリック
見積もりが同額でも、どうして工事業者によって工事内容に違いがでるのか？　これを現在よく使われている『坪単価』で考えてみましょう。　建築後の目安となる『坪単価』ですが、これは家を建てる建築費を延床面積で割り、1坪（3.3ｍ²）あたりの単価で表したものです。例えば、坪単価が50万で予算が2000万円なら40坪の家が出来るという計算になります。単純で計上しやすいので、工事の概算予算を立てる時によく使われています。　しかし家によって構造、外観、内・外装仕上げ、材料、設備、間取りが多様になった現在では坪単価も目安程度にしか参考に出来なくなってしまいました。特に注意したいのは、坪単価がどこまでを含み、どんな材料を使用しているかという点です。

■坪単価のトリック

　見積もりが同額でも、どうして工事業者によって工事内容に違いがでるのか？　
これを現在よく使われている『坪単価』で考えてみましょう。
　建築後の目安となる『坪単価』ですが、これは家を建てる建築費を延床面積で割り、1坪（3.3ｍ²）あたりの単価で表したものです。
例えば、坪単価が50万で予算が2000万円なら40坪の家が出来るという計算になります。
単純で計上しやすいので、工事の概算予算を立てる時によく使われています。
　しかし家によって構造、外観、内・外装仕上げ、材料、設備、間取りが多様になった現在では坪単価も目安程度にしか参考に出来なくなってしまいました。
特に注意したいのは、坪単価がどこまでを含み、どんな材料を使用しているかという点です。

■あまりにも安い見積もりは追加工事に用心
『坪単価』の基準が各社まちまちの場合、中には受注欲しさに最初は安く言っておき、受注後にオプションや別途工事・追加工事として請求をどっさりする――なんて例もよくあるので注意が必要です。きちんと比較すれば分かるトリックですが、家造りに関わる工事の範囲・部材の種類などは確かに素人目には分かりにくく、膨大な資料は見ただけで敬遠したくなるものです。しかし後々の追加請求は予算オーバーの原因です。　少なくとも各社同じ条件での見積もりを依頼し、不明瞭な点がないようにしっかり打ち合わせをしましょう。逆に契約を急がせたり、こうした相談に丁寧に応じてくれないところは「？」です。

■あまりにも安い見積もりは追加工事に用心

　『坪単価』の基準が各社まちまちの場合、中には受注欲しさに最初は安く言っておき、受注後にオプションや別途工事・追加工事として請求をどっさりする――なんて例もよくあるので注意が必要です。
きちんと比較すれば分かるトリックですが、家造りに関わる工事の範囲・部材の種類などは確かに素人目には分かりにくく、膨大な資料は見ただけで敬遠したくなるものです。
しかし後々の追加請求は予算オーバーの原因です。
　少なくとも各社同じ条件での見積もりを依頼し、不明瞭な点がないようにしっかり打ち合わせをしましょう。
逆に契約を急がせたり、こうした相談に丁寧に応じてくれないところは「？」です。

■坪単価が割高になりがちな家
面積の少ない家でも一番コストのかかるキッチン、トイレ、浴室、洗面などの箇所は大体同じくらいのスペースが必要です。さらに同じような材料、設備機器を使うわけですから、小さい住宅の方が坪単価は割高になります。　また凸凹が多い家は外壁や内壁の長さが増えて、柱も多くなり、屋根も複雑になるので、同じ面積でも高くつくことになります。その他、戸や窓・出窓の多い家、吹き抜けのある家なども割高になります。

■坪単価が割高になりがちな家

　面積の少ない家でも一番コストのかかるキッチン、トイレ、浴室、洗面などの箇所は大体同じくらいのスペースが必要です。
さらに同じような材料、設備機器を使うわけですから、小さい住宅の方が坪単価は割高になります。
　また凸凹が多い家は外壁や内壁の長さが増えて、柱も多くなり、屋根も複雑になるので、同じ面積でも高くつくことになります。
その他、戸や窓・出窓の多い家、吹き抜けのある家なども割高になります。

◆見積もり時の図面の見方と内容◆

■設計図書にはどんなものがあるか
最近は殆ど見掛けなくなりましたが、「○○工事一式」といった一式見積もりや口約束は非常に危険でトラブルのもとになります。　設計図面の種類と、その見方を知っておかなければいけません。設計図書の種類は次の３種類になります。

設計図
家の設計そのものを表す各種の図面。配置図・平面図・立面図・距計図（断面図）・基礎伏図・床伏図・小屋伏図・展開図・設備図・外溝図
仕上書・仕様書
仕上材料や施工法を明記したもの。別々にはなっておらず、いっしょにしたものがある。
工事見積書
各工事代金見積もりの詳しい内訳表。分け方や工事範囲は業者によって異なる。

■各図面の内容（設計図）
●配置図これは建物が敷地内のどの位置に建てられるかを示す図面。接する道路や敷地境界線との距離、建物の位置、各部屋の配置と方位を確認しましょう。また、各部屋からの眺望、隣家との玄関や部屋の位置関係、庭や駐車場、物置のスペース、浄化槽の設置位置等も確かめてください。 ●平面図これは間取りを示す図面のことで、縮尺100分の1のラフな図と、50分の1の詳細な図面があります。この図面は配置図と合わせて方位、各部屋の配置と廊下や階段の位置・動線をチェック。家族の希望通りの間取りなっているかを確認しましょう。間取り次第でライフスタイルは大きく変わります。 ●立面図建物の外観を、東西南北の各方角から描いた図です。この図面では、主に家の高さや屋根、庇の位置、外観デザインを確認。その他には、開口部や玄関、バルコニー（テラス）の位置とデザイン、床下換気口の位置などをチェックします。 ●距計図これは建物を縦に切断した面の詳細図です。天井の高さや各階の空間デザインを確認するとともに、断熱材の入る位置と暑さを業者に説明してもらいましょう。 ●基礎伏図これは基礎を上から見た図です。基礎や束石の位置、サイズをはじめ、アンカーボルトの入る位置や間隔、床下換気口の位置などもチェックしましょう。 ●床伏図各階の床組みを上から見た図。土台（火打ち土台）・大引・根太・柱・桁・梁などの位置や間隔、材料やサイズなどを確認しておきましょう。 ●小屋伏図屋根が乗る小屋組みを上から見た図。屋根や庇、軒の長さや各部材の位置、サイズをチェックしてください。 ●建具表ドアや戸、襖や障子、窓やテラス戸、収納などといった建具類の表です。各寸法・素材・デザイン・網戸・雨戸・出窓・目隠し・シャッター・ブラインドなどをチェック。出来ればカタログや本物を見ましょう。 ●設備図これは電気配線や水道、ガス、冷暖房などの配管・配線図です。各配線・配管の経路、機器の取り付け位置、コンセントの数などをチェックしましょう。ガレージ・物置などの詳細と、設備の取り付け位置・寸法などを確認しましょう。

■各図面の内容（設計図）

●配置図: これは建物が敷地内のどの位置に建てられるかを示す図面。接する道路や敷地境界線との距離、建物の位置、各部屋の配置と方位を確認しましょう。; また、各部屋からの眺望、隣家との玄関や部屋の位置関係、庭や駐車場、物置のスペース、浄化槽の設置位置等も確かめてください。
●平面図: これは間取りを示す図面のことで、縮尺100分の1のラフな図と、50分の1の詳細な図面があります。; この図面は配置図と合わせて方位、各部屋の配置と廊下や階段の位置・動線をチェック。; 家族の希望通りの間取りなっているかを確認しましょう。間取り次第でライフスタイルは大きく変わります。
●立面図: 建物の外観を、東西南北の各方角から描いた図です。; この図面では、主に家の高さや屋根、庇の位置、外観デザインを確認。; その他には、開口部や玄関、バルコニー（テラス）の位置とデザイン、床下換気口の位置などをチェックします。
●距計図: これは建物を縦に切断した面の詳細図です。; 天井の高さや各階の空間デザインを確認するとともに、断熱材の入る位置と暑さを業者に説明してもらいましょう。
●基礎伏図: これは基礎を上から見た図です。; 基礎や束石の位置、サイズをはじめ、アンカーボルトの入る位置や間隔、床下換気口の位置などもチェックしましょう。
●床伏図: 各階の床組みを上から見た図。; 土台（火打ち土台）・大引・根太・柱・桁・梁などの位置や間隔、材料やサイズなどを確認しておきましょう。
●小屋伏図: 屋根が乗る小屋組みを上から見た図。; 屋根や庇、軒の長さや各部材の位置、サイズをチェックしてください。
●建具表: ドアや戸、襖や障子、窓やテラス戸、収納などといった建具類の表です。; 各寸法・素材・デザイン・網戸・雨戸・出窓・目隠し・シャッター・ブラインドなどをチェック。出来ればカタログや本物を見ましょう。
●設備図: これは電気配線や水道、ガス、冷暖房などの配管・配線図です。; 各配線・配管の経路、機器の取り付け位置、コンセントの数などをチェックしましょう。; ガレージ・物置などの詳細と、設備の取り付け位置・寸法などを確認しましょう。

■各図面の内容（仕上表・仕様書）
仕様書とは施工方法を記載し、仕上表とは仕上材料を記したものです。仕様書と仕上表が一緒になる事もよくあります。　仕上げは外部仕上げと内部仕上げに分類され、外部仕上げは基礎・屋根・外壁のほか、アプローチやポーチに使われた材料が、内部仕上げには各部屋の内装に用いられた材料が書かれています。　この図面では、自分が希望した通りの仕上げになっているかどうかをチェック。仕上げによって出来栄えが大きく異なるので、入念にチェックしましょう。

■各図面の内容（仕上表・仕様書）

　仕様書とは施工方法を記載し、仕上表とは仕上材料を記したものです。
仕様書と仕上表が一緒になる事もよくあります。
　仕上げは外部仕上げと内部仕上げに分類され、外部仕上げは基礎・屋根・外壁のほか、アプローチやポーチに使われた材料が、内部仕上げには各部屋の内装に用いられた材料が書かれています。
　この図面では、自分が希望した通りの仕上げになっているかどうかをチェック。
仕上げによって出来栄えが大きく異なるので、入念にチェックしましょう。

■各図面の内容（見積書）
希望通りの設計図面が出来上がったら、契約の前に見積書（工事費明細表）を提出してもらいます。これは、請負工事金額の内訳を示したもので、最初に大きな工事区分見積もりがあり、基礎工事・木工事・建具工事などの各工事でさらに細かく分類されているのが標準です。　注意点は、この見積書に含まれる工事範囲が業者によって異なるという点。各工事がどこまで含んでいるのか、使用する材料は何なのかをきちんと確認しておかないと、後で追加がかさんでも仕方がないことになります。

■各図面の内容（見積書）

　希望通りの設計図面が出来上がったら、契約の前に見積書（工事費明細表）を提出してもらいます。
これは、請負工事金額の内訳を示したもので、最初に大きな工事区分見積もりがあり、基礎工事・木工事・建具工事などの各工事でさらに細かく分類されているのが標準です。
　注意点は、この見積書に含まれる工事範囲が業者によって異なるという点。
各工事がどこまで含んでいるのか、使用する材料は何なのかをきちんと確認しておかないと、後で追加がかさんでも仕方がないことになります。

■予算オーバーにはならないか
見積書がきたら、自分の用意できる総予算との釣り合いを考えなければなりません。予算分配は自分で用意できる総工費の75％～80％が本体工事費、 15～20％が別途工事費、5％を諸経費分程度が目安。きちんと振り分けられるかチェックしておきましょう。別途工事や追加工事は見積書では、予算と見合うかどうかを確認しなければなりません。ここで大切なのは、見積書の金額に含まれる工事範囲はどこまでかということです。逆に言えばこの範囲外の工事にどのくらいのお金がかかるかを知っておく必要があります。例えば電気・給排水工事。多くの場合、外壁から1ｍ以内の工事は本体工事費に含まれますが、それ以上の工事料金は含んでいません。この他にも別途工事としてあとで計上されるものはたくさんありますので、注意しましょう。諸経費も忘れずに家造りにはこの他にも諸経費がいろいろかかってきます。例えば土地購入費、税金や登記にかかるお金、引っ越しや仮住まい、各種式典などなど。この部分はかなり個人差が出てくるので、自分たちの必要経費はどのくらいか把握しておいてください。

■予算オーバーにはならないか

　見積書がきたら、自分の用意できる総予算との釣り合いを考えなければなりません。
予算分配は自分で用意できる総工費の75％～80％が本体工事費、 15～20％が別途工事費、5％を諸経費分程度が目安。きちんと振り分けられるかチェックしておきましょう。

別途工事や追加工事は: 見積書では、予算と見合うかどうかを確認しなければなりません。; ここで大切なのは、見積書の金額に含まれる工事範囲はどこまでかということです。; 逆に言えばこの範囲外の工事にどのくらいのお金がかかるかを知っておく必要があります。
例えば電気・給排水工事。多くの場合、外壁から1ｍ以内の工事は本体工事費に含まれますが、それ以上の工事料金は含んでいません。; この他にも別途工事としてあとで計上されるものはたくさんありますので、注意しましょう。

諸経費も忘れずに: 家造りにはこの他にも諸経費がいろいろかかってきます。; 例えば土地購入費、税金や登記にかかるお金、引っ越しや仮住まい、各種式典などなど。; この部分はかなり個人差が出てくるので、自分たちの必要経費はどのくらいか把握しておいてください。

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